Derechos reales en el Código Civil y Comercial argentino

1     El numerus clausus: la creación de los derechos reales. Diferencia entre fuente y creación de los Derechos Reales.

La creación del derecho real es siempre legal, es decir determinada por la ley, y sólo se admiten los enumerados en el artículo 1887 y demás leyes nacionales (numerus clausus).

Distinto es fuente de constitución de los derechos reales puede ser otra. Es decir, el origen es siempre legal, pero su causa fuente puede ser la ley, un contrato, un testamento, etc.

La causa-fuente varía según el derecho real de que se trate, por ej. El condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca únicamente es convencional.

Es decir, la tipicidad de los derechos reales -establecida por ley nacional únicamente- no debe confundirse con el negocio jurídico que lo crea, que incluso puede ser un contrato innominado.

2    El régimen del código civil: enumeración legal.

Derecho real de superficie en el nuevo Código.

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el nuevo Código Civil, regulado desde el artículo 2114 a 2128.

Distintas modalidades. 

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Conjuntos inmobiliarios: clubes de campo, barrios cerrados y otros emprendimientos.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación regula nuevas figuras del derecho real, que se encontraban dispersas en leyes provinciales de carácter local. 

• Se introducen normas vinculadas a la evolución del derecho dominial. De este modo, bajo la denominación de conjuntos inmobiliarios se regulan las situaciones conocidas como clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos (art. 2073). Interesa destacar que la parte final del artículo, establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales. 

• Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción (art. 2075).

• Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse, en lo pertinente, a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el proyecto, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial (art. 2075).

• Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real (art. 2075).