El código civil regula derechos y obligaciones de las partes con carácter supletorio en materia de locaciones, lo cual implica que puede o no ser adoptado por las partes al momento de firmar un contrato.
Lo normal es que cuando se quiere alquilar un inmueble el locatario no tenga muchas posibilidades de negociar las cláusulas contractuales, quedando condicionado a aceptar las cláusulas que establece el locador, y en muchos casos las inmobiliarias.
Es importante considerar, que en los casos de contratación predispuesta, donde no está la posibilidad de negociar las condiciones generales del contrato de locación, y existiendo un apartamiento de la norma que establece la ley, se encuentra un límite en la ley de defensa del consumidor. Es importante lo regulado por la ley 24240 en sus artículos 37, 38 y 39 en lo relativo al control de cláusulas abusivas.
Asimismo existe un límite de las cláusulas abusivas el los principios de buena fe determinados en el artículo 9 del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Es importante lo determinado en el artículo 10 del nuevo Código en cuanto a el ejercicio abusivo de los derechos:
ARTÍCULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
Muy importante es lo establecido en el artículo 11, en lo referido a la posición dominante:
ARTÍCULO 11.- Abuso de posición dominante. Lo dispuesto en los artículos 9º y 10 se aplica cuando se abuse de una posición dominante en el mercado, sin perjuicio de las disposiciones específicas contempladas en leyes especiales.
En materia de contratos el nuevo Código Civil determina en lo referido a cláusulas abusivas:
ARTÍCULO 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas:
a. las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
b. las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias;
c. las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles.
Considerando lo hasta aquí expuesto es que se debe interpretar y analizar los derechos del inquilino que a continuación se enumeran:
- Derecho a recibir la cosa en buen estado de conservación y con todos los accesorios: es decir debe satisfacer las expectativas del locatario que tuviere en miras al tiempo de la contratación, y considerando el destino que le dará a la cosa locada. Los accesorios se refiere por ejemplo a agua caliente, agua, etc.
- Derecho de exigir al locador el mantenimiento de la cosa locada en buen estado de conservación, durante todo el plazo de vigencia de la relación locativa. El locatario tiene derecho a usar la cosa apta para satisfacer el destino convenido en el contrato. Esto incluye la obligación del locador de la concreción de reparaciones de los deterioros que sufra la cosa arrendada, sea por caso fortuito, fuerza mayor, vicio o defecto de cualquier índole.
- Derecho a exigir reparación: los desgastes que sufre la cosa arrendada provenientes del uso regular que realiza el inquilino (por ejemplo uso del calefón para obtener agua caliente) implica una obligación de reparación a cargo del locador.
- Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
- La inejecución de las reparaciones cuando el locador debe realizarlas, implica para el locatario hacer uso de los siguientes derechos, establecidos por el artículo 730 del nuevo Código Civil:
b. hacérselo procurar por otro a costa del deudor;
c. obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.
- El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.
- Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
- La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.
- No puede requerirse del locatario, según el artículo 1196, si el destino es habitacional:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.
- Régimen de mejoras:
El art. 1211 establece la regla: El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
El art. 1212 agrega que en caso de violación al régimen de mejoras: la realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
- Resolución imputable al locador. El artículo 1220 establece que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b. en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
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